Immobilienmarktbericht 2015: Überblick zu Freiburgs Immobilienmarkt

Ende April wurde der Immobilienmarktbericht 2015 veröffentlicht, der auf Daten des Freiburger Gutachtenausschusses beruht. Wie auch schon im vergangenen Jahr haben wir die wichtigsten Punkte des Berichts übersichtlich für Sie zusammengefasst.

Wie zu erwarten war, ist die Nachfrage nach Immobilien in Freiburg weiterhin ungebrochen, was sich deutlich an den Entwicklungen der Verkäufe belegen lässt. Gab es im Vorjahr (siehe Immobilienmarktbericht 2014) insgesamt 2.472 Kauffälle über ein Volumen von 781 Millionen Euro, so steigerten sich diese auf insgesamt 2.802 bei einem Volumen von 903 Millionen Euro.  

Unbebaute Grundstücke

Was das Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser betrifft, so lag der Quadratmeterpreis laut Gutachterausschuss in diesem Jahr bei 424 Euro und damit fast 50 Euro günstiger als im Jahr zuvor. Je nach Lage stieg dieser aber auf bis zu 940 Euro pro Quadratmeter an.

Einzelne Verkäufe gab es laut des Immobilienmarktberichtes jedoch fast ausschließlich in den Außengemarkungen, wie zum Beispiel Betzenhausen, Haslach, Hochdorf, Waltershofen und Munzingen. Mit insgesamt 49 Verkaufsfällen waren dies deutlich mehr als noch im Jahr zuvor, wo es lediglich zu 15 Verkäufen kam.

Bei den unbebauten Grundstücken für mehrgeschossige Wohn- und Geschäftsgebäude kamen 13 Käufe in den Stadtteilen Haslach, Zähringen, Günterstal und Brühl (Güterbahnhof-Areal) zustande – und damit zwei mehr als noch im Jahr zuvor. Hier wurden durchschnittlich 840 Euro pro Quadratmeter für das Bauland bezahlt. Die Spitzenwerte lagen bei rund 2.000 Euro pro Quadratmeter. 

Bebaute Grundstücke 

Dem Gutachterausschuss zu Folge gab es 2015 insgesamt 197 Verkaufsfälle bei Ein- und Zweifamlienhäusern im Neubau und Bestand. Mit einem Verkauf mehr als noch 2014 hält sich die Steigerung hier sichtlich in Grenzen. 

Die Preise für den Neubau von Reiheneck- und Doppelhaushälften lagen zwischen 598.000 und 860.000 Euro, wobei der Durchschnitt 788.500 Euro betrug, was eine beträchtliche Steigerung von 138.500 Euro ist. Die durchschnittliche Grundstücksfläche belief sich auf 353 Quadratmeter und die Wohnfläche auf 171 Quadratmeter. Somit stieg nicht nur der Kaufpreis deutlich an, sondern auch der Wohnflächen- und Grundstücksflächenanteil, auch wenn dies mit lediglich vier Verkaufsfällen nicht wirklich repräsentativ ist. 

Auch im Bestand der Reiheneckhäuser und Doppelhaushälften lagen die Verkaufspreise zwischen 200.000 Euro und 777.000 Euro. Die goldene Mitte von 36 Kauffällen betrug hierbei immerhin 480.000 Euro bei einer Grundstücksfläche von durchschnittlich 404 Quadratmetern und einer Wohnfläche von 148 Quadratmetern. Somit kostete der Quadratmeter Wohnfläche im Schnitt 3.320 Euro und war knapp 500 Euro teurer im Vergleich zum Vorjahr. 

Bei freistehenden Einfamilienhäusern in 1A-Lage begannen die Preise im Jahr 2015 bei 650.000 Euro und endeten bei maximal 1.650.000 Euro. In 21 Verkaufsfällen beliefen sich die durchschnittlichen Kosten auf 1.079.000 Euro.

Der letztjährige Höchstwert von 2,75 Millionen bei freistehenden Einfamilienhäusern in 1A-Lage konnte jedoch nicht erreicht werden. Ohne 1A-Wohnlage betrug der Preis von 28 verkauften Häusern im Schnitt 519.000 Euro. 

Eigentumswohnungen

Einer der wichtigsten Bereiche des Immobilienmarktberichts in Freiburg sind die Eigentumswohnungen. Insbesondere in Bezug auf Studentenwohnungen hat sich im Vergleich von 2014 und 2015 so einiges getan. So gab es 52 Wohnungen mehr als noch im Vorjahr.

Die meisten der insgesamt 99 Studentenwohnungen befanden sich in Zähringen und auf dem Güterbahnhof-Areal in Brühl, die im Mittelwert 29 Quadratmeter groß waren und 5.199 Euro pro Quadratmeter kosteten.

Im gesamten Stadtgebiet wurden zudem 248 Neubau Eigentumswohnungen mit einer durchschnittlichen Größe von 84 Quadratmetern bei einem Verkaufspreis von 4.675 Euro (2014: 4.534 Euro) verkauft. Die Preissteigerung liegt damit knapp unter drei Prozent, was ein sehr gesundes Wachstum bedeutet. 

Die günstigsten Neubauwohnungen gab es in Haslach, Günterstal und auf dem Güterbahnhof-Areal mit knapp über 4.000 Euro pro Quadratmeter. Es folgten Littenweiler und Mooswald mit rund 4.200 Euro pro Quadratmeter. Ungefähr 5.000 Euro kosteten Eigentumswohnungen in der Oberau, während sich die Preise für Zähringen auf 5.260 Euro beliefen.

Sowohl Oberau, als auch Zähringen siedelten sich knapp unter den beliebtesten Stadtteilen Herdern mit 5.780 Euro, der Wiehre mit 5.851 Euro und einem Höchstwert in Neuburg mit 6.130 Euro an.

Der teuerste Quadratmeter-Preis wurde jedoch in Herdern erzielt, der bei 7.266 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche lag. 

Eigentumswohnungen Bestand ohne Erbbaurecht

Beim Wohnungseigentum im Bestand ohne Erbbaurecht gab es 2015 exakt 20 Wohnungen mehr als noch im Jahr zuvor, nämlich 1.008. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis betrug 2.884 Euro bei einer Größe von 65 Quadratmetern – eine Preissteigerung von knapp unter neun Prozent. 

Die Verteilung der Wohnungen nach Quadratmetern ist nahezu identisch zum Vorjahr:

  • bis zu 45 Quadratmeter: 30 Prozent
  • 46 bis 65 Quadratmeter: 25 Prozent
  • 66 bis 100 Quadratmeter: 34 Prozent
  • mehr als 100 Quadratmeter 11 Prozent

Die günstigsten Wohnungen wurden mit 1.716 Euro pro Quadratmeter in Landwasser verkauft. Auch im Bestandsbereich sind die Stadtteile Herdern, Neuburg, Oberau und die Wiehre mit im Schnitt 3.500 Euro pro Quadratmeter absolute Spitze. Aber auch im Vauban und Waldsee lagen die Preise bei rund 3.339 Euro im Durchschnitt. 

Ausblick auf den Freiburger Immobilienmarkt

Die Preissteigerungen bei den Eigentumswohnungen im Neubau sind im Vergleich zu den Vorjahren nur noch geringfügig. Der Nachholbedarf der letzten zehn Jahre und die extrem gestiegenen Baukosten sollten nun weitestgehend ausgeglichen sein. Die zukünftigen Preissteigerungen dürften sich zwischen zwei und fünf Prozent bewegen.

Bei den Wohnungen im Wiederverkauf ist die jährliche Preissteigerung von sieben bis zehn Prozent aus den vergangen fünf Jahren wohl auch für 2016 und 2017 zu erwarten.

Insgesamt ist die Nachfrage deutlich höher als das Angebot, weshalb neue Immobilienangebote dringend benötigt werden. Bis der neue Stadtteil Dietenbach entsteht, wird es noch gut fünf Jahre dauern. Solange wird sich die Nachfrage weiterhin anstauen, da auch die Bevölkerung in Freiburg stetig wächst. Zudem begünstigen die niedrigen Zinsen die Nachfrage.

Aus diesen Gründen werden sich Kaufinteressenten auf das Umland von Freiburg konzentrieren müssen. Nicht nur die direkten Nachbarorte wie Bad Krozingen, Gundelfingen, Denzlingen und Emmendingen werden stärker nachgefragt. Auch Orte mit guter Infrastruktur, die im Umkreis von 30 Autominuten liegen, werden in den nächsten Jahren deutliche Preisanstiege zu verzeichnen haben.

Von einer Überhitzung des Immobilienmarktes in der Region Freiburg zu sprechen, wäre aber weiterhin nicht richtig. Die Preisanstiege sind zwar zum Teil deutlich, aber auch gut zu begründen.

Damit sich in absehbarer Zeit keine Immobilienblase entwickelt, kommt es auch sehr stark auf die Banken an. Werden weiterhin Kredite so genau geprüft, Tilgungsraten von mindestens zwei bis drei Prozent gefordert sowie die Laufzeiten langfristig angelegt, ist die Wahrscheinlichkeit einer Blase relativ gering.

Bildquelle: Helloquence | unsplash.com

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